21 September 2023
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Programme local de l'habitat (PLH)

Le programme local de l'habitat (PLH) de Chartres métropole définit jusqu'en 2027 les règles que doivent respecter les acteurs publics (communes de l'agglomération) et les acteurs privés (les promoteurs) en matière d'habitat.

Qu'est-ce qu'un programme local de l'habitat ?

Le programme local de l'habitat (PLH) définit pour une durée de six ans les objectifs et les principes de la politique de l'habitat (privé et public, existant et à venir) d'un territoire.

Il prend en compte les obligations réglementaires et autres documents d'urbanisme structurants, comme le Schéma de cohérence territorial (SCoT) de Chartres métropole. Et il s'impose au « projet local d'urbanisme » des communes.

Celui de Chartres métropole s'applique sur la période 2021-2027. Il fait suite au PLH qui s'est achevé en 2013.

Le PLH vise à répondre aux besoins en logements et en hébergement, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale, à améliorer la performance énergétique de l'habitat et l'accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées, tout en assurant une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements entre les communes, et entre les quartiers d'une même commune.

Pour ce faire, il précise :

  • Les objectifs d'offre nouvelle.
  • Les actions à mener en vue de l'amélioration et de la réhabilitation du parc existant et les actions à destination des copropriétés.
  • Les actions et opérations de requalification des quartiers anciens dégradés.
  • Les actions et opérations de rénovation urbaine et de renouvellement urbain, impliquant la démolition et la reconstruction de logements sociaux, la démolition de logements situés dans des copropriétés dégradées, et la revalorisation du patrimoine bâti.
  • Les actions à mener en matière de politique foncière permettant la réalisation du programme.
  • La typologie des logements à réaliser ou à mobiliser au regard d'une évaluation de la situation économique et sociale des habitants et futurs habitants et de son évolution prévisible.
  • Les actions et opérations d'accueil et d'habitat destinées aux personnes dites « gens du voyage ».
  • Les réponses apportées aux besoins particuliers des personnes précaires, des étudiants, des personnes en situation de perte d'autonomie liée à l'âge ou au handicap.

Le programme d'actions détaillé indique pour chaque secteur :

  • Le nombre et les types de logements à réaliser.
  • Le nombre et les types de logements locatifs privés à mobiliser.
  • Les moyens, notamment fonciers, à mettre en œuvre pour atteindre les objectifs et principes fixés.
  • L'échéancier prévisionnel de réalisation de logements et du lancement d'opérations d'aménagement de compétence communautaire.
  • Les orientations relatives à l'application des 2° et 4° de l'article L. 151-28 et du 4° de l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme.

Comment a été élaboré le PLH de Chartres métropole ? Le diagnostic de l’habitat dans l'agglomération chartraine

Le programme local de l'habitat de Chartres métropole a été élaboré à la suite d'un diagnostic précis de l'offre de logements privés et sociaux, individuels et collectifs, et de l'offre d'hébergement.

Ce diagnostic comprend notamment une analyse des marchés fonciers, de l'offre foncière et de son utilisation, de la mutabilité des terrains et de leur capacité à accueillir des logements. Il inclut un repérage des situations d'habitat indigne, et des copropriétés dégradées. Et prend en compte les besoins des différents publics ainsi que ceux spécifiques (jeunes, précaires, seniors, handicapés, et gens du voyage).

Enfin, le diagnostic intègre les nouveaux enjeux : la diversification et mixité de l'habitat, les transitions démographique, énergétique et numérique (smart city), ainsi que la santé (qualité de l'air, contrat local de santé).

En voici les chiffres clés :

  • Taille des ménages : 2,49 en 1999 ; 2,21 en 2017 / 1,95 à Chartres.
  • 25,4 % de plus de 60 ans en 2017 (27,3 % à Chartres, 31 % à Luisant, 33 % à Corancez) ; 9 % de plus de 75 ans.
  • 67 310 logements dont 41 % d'appartements (70 % à Chartres). Taux annuel d'évolution du nombre de logements + 0,93 %.
  • 57,6 % propriétaires, 19,1 % locataires privés, 21,9 % locataires HLM.
  • Taux de vacance : 8 % (en croissance. La moitié des logements vacants de l'agglomération sont à Chartres). Plusieurs communes à plus de 11 %, dont Chartres.
  • Nombre minima de logements à créer pour maintenir la population : 509.
  • Une demande en logement de moins en moins portée par l'installation de Franciliens (part des ménages venant d'IDF : 12 % en 2016) avant la crise sanitaire.
  • Constructions neuves entre 1999-2014 : 684 ; et entre 2006-2015 : 737.
  • Prix de vente en promotion neuve à 3 685 €/m² (3 768 €/m² à Chartres).
  • Parking inclus : 51% de T2 en promotion immobilière en 2018 (rééquilibrage en 2019 à hauteur de 40%).
  • Loyer moyen : 10,40 €/m² dans le parc privé.
  • 472 copropriétés en difficultés dont 86 fragiles.
  • Des logements privés thermiquement médiocres : 51 % construits avant 1975
  • 20 % de ménages en précarité énergétique.
  • Des situations de logements très dégradés en particulier dans la ville-centre de Chartres.

Quelles sont les orientations retenues ? Le plan d'actions du PLH de Chartres métropole

Sur la base du diagnostic, le PLH de Chartres métropole a défini 5 orientations qui se traduisent en un plan d'actions.

Orientation 1 : Mettre à niveau le parc ancien

Les objectifs étant de :

  • Répondre aux enjeux social, sociétal, économique et environnemental.
  • Accélérer la rénovation énergétique du parc existant et son adaptation à la perte d'autonomie.
  • Reconquérir le parc vacant et dégradé.
  • Intervenir sur les copropriétés fragiles, dégradées ou en plan de sauvegarde.

Les actions prévues pour y parvenir :

1. Poursuivre et développer la plateforme Chartres Rénov' Habitat comme outil central d'intervention en direction de l'amélioration du parc privé.

2. Accompagner la mise à niveau du parc d'habitat existant.

  • Reconduire les outils d'ingénierie d'intervention pour la rénovation énergétique et l'adaptation des logements à la perte d'autonomie.
  • Revaloriser les aides à la pierre du parc privé et intégrer la création d'une subvention d'équilibre suite à une Opération de Rénovation Immobilière dans le cadre de l'opération programmée d'amélioration de l'habitat et de renouvellement urbain (OPAH RU).

3. Sensibiliser et mobiliser les particuliers sur la rénovation énergétique et l'adaptation au vieillissement de la population

  • Élargir progressivement la thermographie sur les autres communes de l'agglomération.
  • Définir chaque année un programme de sensibilisation et de mobilisation des particuliers concernant la rénovation énergétique et d'adaptation au vieillissement de la population.

4. Intervenir sur les copropriétés

  • Mettre en place un dispositif d'observation des copropriétés fragiles.
  • Mettre en œuvre un dispositif d'intervention renforcé en direction des copropriétés fragiles ou dégradées.
  • Valoriser et utiliser le registre des copropriétés : repérage et communication des copropriétés.

5. Lutter contre l'habitat dégradé et/ou vacant

  • Réduire la vacance des logements privés.
  • Accompagner les opérations de restructuration d'habitat existant dans les communes hors pôle urbain.
  • Lutter contre le logement dégradé dans le cadre de l'OPAH RU Cœur de Ville de Chartres.
  • Informer et accompagner les communes sur les dispositifs de lutte contre le logement dégradé et/ou vacant et de recyclage d'habitat (« permis de louer », dispositifs incitatifs et coercitifs, etc.).

6. Intervenir pour les ménages fragiles

  • Poursuivre l'adhésion à l'agence immobilière sociale (AIS).
  • Lutter contre la précarité énergétique des ménages fragiles.
  • Mettre en place un plan d'actions volontariste sur la qualité de l'air intérieur dans les logements, en lien avec le Contrat Local de Santé (information, mesure, expérimentation, accompagnement aux travaux).

Orientation 2 : Diversifier l'offre de logements neufs

Pour adapter le parc de logements aux besoins et aux attentes des différents profils de ménages en intégrant les évolutions sociétales en cours.

Les objectifs étant de :

  • Déterminer les objectifs quantitatifs de production.
  • Répondre à l'enjeu de mixité sociale et territoriale.
  • Promouvoir les formes d'habitats intermédiaires.

Les actions prévues pour y parvenir :

7. Déterminer les objectifs quantitatifs de production :

  • Maintenir un niveau adéquat de production de logements, à hauteur de 800 logements par an réparti à hauteur de 2/3 sur le pôle urbain et 1/3 hors pôle urbain.
  • Diversifier l'habitat neuf produit, tant en forme qu'en typologie et en statut.
  • Définir et déployer une stratégie foncière et urbaine pour l'habitat.
  • Développer et coordonner la stratégie Habitat des opérations d'aménagement structurantes.
  • Créer une Conférence des promoteurs et des investisseurs pour organiser la production et éviter la concurrence entre habitat neuf et ancien

8. Répondre à l'enjeu de mixité sociale et territoriale :

  • Mieux anticiper et répondre aux besoins en habitat des salariés des entreprises (articulation renforcée avec Action Logement).
  • Accompagner les communes sur la diversification des formes et l'usage maîtrisé du foncier, en particulier dans les lotissements.

9. Disposer d'outils d'accompagnement :

  • Poursuivre l'adhésion à OCELOR.
  • Favoriser le déploiement d'une économie circulaire dans le domaine de l'habitat.
  • Accompagner l'émergence du BIM (maquette numérique) auprès des acteurs de l'habitat.

Orientation 3 : Faire évoluer le parc de logements sociaux

En tenant compte des besoins et des obligations réglementaires.

Les objectifs étant de :

  • Rééquilibrer l'offre de logements locatifs sociaux sur le territoire de l'agglomération.
  • Accueillir et orienter les demandeurs.
  • Mieux organiser la mixité sociale sur le territoire.
  • Améliorer le parc social existant et maintenir une bonne qualité de service pour les habitants.

Les actions prévues pour y parvenir :

10. Rééquilibrer l'offre de logements locatifs :

  • Produire 170 logements sociaux hors nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) par an.
  • Mettre en œuvre le NPNRU.
  • Maintenir et développer une offre nouvelle équilibrée de logements sociaux sur l'agglomération.
  • Organiser un suivi concerté de la programmation des ventes HLM et de la reconstitution de l'offre.

11. Améliorer le parc existant :

  • Achever la requalification thermique du parc social.
  • Lutter contre la précarité énergétique des ménages fragiles.
  • Assurer un suivi des Conventions d'utilité sociale des bailleurs sociaux et accompagner les processus de recomposition du tissu des opérateurs HLM.

12. Assurer la mixité sociale :

  • Animer la Conférence Intercommunale du Logement.
  • Assurer une vision partagée et commune de la politique d'attribution de logements sociaux à l'échelle de l'agglomération.

Orientation 4 : Répondre aux besoins des publics spécifiques

Les objectifs étant de :

  • Être au rendez-vous d’un enjeu économique et social.
  • Accompagner les besoins liés au vieillissement de la population et le renforcement de l’adaptation des logements au handicap et à la perte d’autonomie.
  • Achever la mise en œuvre du Schéma Départemental d’Accueil des Gens du Voyage (SDAGV).
  • Prendre en compte des besoins en logement des jeunes.

Les actions prévues pour y parvenir :

13. « Un habitat pour tous » :

  • Garantir l’accès au logement des publics prioritaires tout en favorisant l’équilibre social du territoire.
  • Compléter l'offre d'hébergement et de logement à destination des publics en difficulté d'accès au logement.
  • Créer une offre dédiée pour certains publics (résidence d’accueil, maison relais, etc.).

14. Intervenir pour l’adaptation du parc d’habitat :

  • Déployer la démarche ECLAT (Engagement Commun pour le Logement et l’Autonomie en territoire) à l’échelle de l’agglomération.
  • Diversifier les réponses aux besoins des personnes âgées et des personnes en situation de handicap.
  • Réaliser deux opérations d’habitat inclusif à l’échelle de l’agglomération.
  • Encourager l'adaptation des logements pour favoriser le maintien à domicile des personnes âgées ou handicapées.

15. Répondre aux besoins d'accueil et d'habitat des gens du voyage.

16. Adapter l’offre existante et accompagner l’accès au logement des jeunes et des étudiants.

Orientation 5 : Organiser la gouvernance et faire vivre le PLH

L'objectif étant de :

  • Mettre en place des instances de pilotage et des outils d'observation.

Les actions prévues pour y parvenir :

17. Faire vivre le PLH

  • Réunir régulièrement les organes de gouvernance du PLH, notamment le comité partenarial de suivi et d'évaluation du PLH (rythme semestriel).
  • Définir et mettre en œuvre la gouvernance du PLH au sein de Chartres métropole.
  • Renforcer une culture intercommunale de l'habitat portée par les maires des communes.
  • Mettre en place les outils de mise en œuvre du PLH : partenariats et contractualisation avec les différents partenaires : communes, organismes HLM, SEM, promoteurs privés, Conseil Départemental, organismes bancaires et professionnels…
  • Renforcer le dispositif de suivi-évaluation de la politique locale de l'habitat afin d'adapter les actions de manière réactive : observatoire (poursuite de l'observatoire habitat), tableau de bord, suivi de la mise en compatibilité des documents d'urbanisme.
  • Mettre en place des sessions de formation/information en matière d'urbanisme, d'action foncière et d'habitat à destination des élus et des partenaires.
  • Se positionner sur la délégation des aides à la pierre de l'État.
  • Proposer un appui en ingénierie aux communes dans le champ de l'habitat.
  • Mettre en place des outils d'animation du PLH.
  • Créer un observatoire du foncier.
  • Informer et impliquer les habitants de l'agglomération.